ローン払えないとどうなる?返せない借金返済の延滞相談&おまとめローン

払えないとどうなる?金欠時男の【払えない話】

住宅ローンが払えないと?差押と任意売却

任意売却に対する豆知識

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資金の捻出

任意売却にしても競売にしても、自宅を手放してしまうことになるのは仕方ありません。自宅を手放すということは新しい住まいを見つけなくてはいけないということです。新しい住まいは当然ですが、賃貸で借りることになるでしょう。そうすると入居費用がかかります。さらに引っ越し代などもかかりますから新しい生活を始めるには少々まとまったお金が必要になるということです。住宅ローンの返済ができない状態になると、四方八方手を尽くして借金をして住宅ローンの返済に充てたことだと思います。しかし、住宅ローンの返済ができても新たな借金の返済が始まります。一度作ってしまった借金は借金の連鎖を生んでしまい、住宅ローンの返済も含めていつか破綻をしてしまうのです。資金の捻出ということであれば借金しかないわけではありません。簡単なのは仕事をすることでしょう。普通に仕事をしていて借金苦になるのであればさらに仕事を見つけるしかありません。苦労なくしてはお金を稼ぐことはできないからです。任意売却の場合ですが、うまくいけば予想よりも高い値段で売れて借金の帳消しができるかもしれません。全額返済できれば、後は売り主の手元に残るということです。なかなかうまくはいきませんが、任意売却のほうが可能性としてはありますので競売と比べたら雲泥の差といってもいいでしょう。任意売却の場合は、引っ越し費用と新しい住まいへの敷金などが捻出できれば御の字といえます。

 

無理のない返済

自宅を処分して任意売却の手段に出ても、それで完済ができなければ債務が残ります。とはいっても任意売却では債務が残るケースのほうが多いのです。というのも、住宅ローンの返済が不能の段階で債務者は他で多くの借金を抱えていることが多く、そちらのほうが原因となって住宅ローンの支払いができなくなったということだからです。そして、残った債務をどのようにして返済していくのかが新しい生活をしていくうえでとても大きな問題となっているのです。とはいっても任意売却が決まったときに残債についての支払い方法についてはあらかた決まっています。要は債権者に対して支払いを進めていくだけのことです。この支払いは住宅ローンの支払いや他の借金で窮していた時と比べても雲泥の差があるくらい楽なものとなっているはずです。とはいっても自分の生活もありますから、支払いは大変です。一つ助かることはブラックリストに載っていますから、今度はどんなに支払いが苦しくなっても借金はできないということです。やはり、自分の力でお金を稼いで支払いをしていかなくてはいけません。これは残債が決定したときにもわかっていることで債権者も無理のない支払い方法で承諾してくれているはずです。あとはそれに対して誠実に返済を続けていくことになるのです。競売から自己破産に至るよりは、任意売却は借金を棒引きにしたわけではありませんから大変ではありますが、堂々と返済を続けていけばいいということになります。

 

債務者としての努力

住宅ローンの返済がきつくてもう支払いを行うことができないという状況では、不動産を売却してそのお金で返済をすればいいのですが、債務超過の状況では売却しても恐らく残債の完済は無理でしょう。また売却自体、抵当権者である債権者が首を縦に振らないことが多いはずです。ですから苦しくて売るに売れない状態が続くことになります。これでも住宅ローンの返済をなんとか続けていけないいのですが、この状況が変わるのは住宅ローンの返済が滞ってしまったときです。6ヶ月も滞納をしてしまった場合、もちろんその間でも連絡は入ってきます。通告や督促状といった通知がきても何もしなければ最後には銀行から見放されてしまうことになります。それが「利益の喪失」ということになり、債権者も銀行から保証会社に代わってしまいます。さらにこの時点でブラックリストに載ることになりますからすでに信用は失墜しているということになります。できればこのような自体になる前に手を打たなければいけなかったのですが、人は切羽詰まらないと動けないこともあります。実際に滞納状態になっているときは何をするでもなく、ただ借金を重ねて返済をするという負の連鎖しかしていない人が多いのです。任意売却や競売という手段しか残っていないときになって目が覚めるという人も多いのです。そして、そのときは競売を避けてなんとしても任意売却に舵をきらなければいけません。それが債務者としての最大の努力ということになるのです。

 

税金の問題

住宅ローンの返済や他の借金に目がいってしまいがちですが、気をつけたいのは税金の問題です。借金があるということは、どうしてもそちらの返済に気持ちがいってしまって税金関係の支払いは後回しという人が多いと思います。それはそれで仕方がないという人も多いと思うのですが、税金の支払いを軽く見ないほうがいいです。たとえば車の車検でも、その年の車の税金を支払っていないと車検を受けることができなくて結局は車に乗れなくなってしまいます。それと同様に住宅でもそれに関連する固定資産税の支払いが滞っている場合は任意売却をすることができません。ですから、固定資産税はしっかりと支払いを済ませておかなくてはいけなのです。これは任意売却の交渉を進めているときに税金関係は話題に上ることはありません。しかし、税金は全く別の話で処理がなされますから、それが滞納ということになるといつ発覚し、それが高じて差し押さえという事態にも発展してしまうのです。税金の滞納は怖いですし事務的に進んでしまいます。固定資産税など支払う余力がなくても税務署などに足を運んで支払う意思はあるということを見せておいたほうがいいです。状況によっては分納にも応じてくれるでしょう。税金関係は極力支払っておかなければどこかでトラブルが発生すると思います。甘く見がちですが、税金をばかにしていればどこかでしっぺがえしをくらうときがあるというのをしっかりと覚えておきましょう。

 

売却益はどうなる?

任意売却の場合、うまくいけば予想よりも高く売れることがあります。これは優良物件に見られることなのですが、もともと好立地で有った場合は土地だけでも価値があるということになるのです。ここは実は不動産コンサルタントの腕の見せ所となります。高く売れるほうが自分への報酬も高くなるわけですから、少しでも高くうれるようにしなければいけません。もちろん売れ残ってしまうようでは任意売却もできませんから、そのあたりのさじ加減はとても重要なこととなるのです。高く設定した値段で売れた場合、それで債務が全額返済できるのであればそれに越したことはありません。いずれにしても売却が決まった場合、その金額から、まずは不動産コンサルタントの手数料などの費用が差し引かれます。そこから様々なものが引かれて最終的に残債の返済ということいなります。一番の理想はこの返済で残債が完済できてしかもお金が手元に残るということでしょう。しかし実際はそこまで話がうまく進むことは少ないと思います。ですから、債権者への債務は残ると思いますので、今後は債務の返済が始まるのです。競売の場合は支払いを諦めたということになりますが、任意売却の場合は支払いを諦めず誠実に借金の返済を行うということを宣言していると周囲からはとらえられます。そのため人からの受けはよく信用の回復にはとても有利になるでしょう。支払いはきつくならずゆったりとした返済で生活の基盤をできるだけ早く作ることが大切なのです。

 

自己破産について

住宅ローンの返済に窮して、返済が滞った場合は道としては二つあります。これはあくまでも銀行が債権者ではなくなったというときです。それは銀行が債務者に対して返済の意思なしと判断した場合に残債を保証会社に請求することができます。たいていの場合、その請求は通ります。というのも住宅ローンを組んだときにそういう取り決めができているからです。ですから、銀行としては不利益を被ることなく住宅ローンを承諾して貸し出しをすることができるわけです。その銀行が債権者ではなくなるのですから、それ以降は保証会社から請求を受けることになります。その請求は分割ではなく一括返済です。もちろんそれはできませんから、残る道は競売か任意売却ということになります。競売を選んだ場合でも任意売却でも返済をすることには変わりはありません。それを住宅を売ることで返済資金に充てて残りは分割なりで支払っていくことになるのです。しかし、任意売却は明確に支払いの意思を示しているのですが、競売の場合は恐らくそのまま自己破産を選択することが多いと思います。そうなると任意保険か自己破産かということですが、世間体がいいのは任意売却でしょう。結果として返済を続けていくのですから誰にもお金に関しては迷惑をかけていません。しかし返済したくないというのであれば自己破産を選択することになります。どちらの場合も銀行が撤退した時点でブラックリストに載っているので、新たな借金はできないということも覚えておきましょう。

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※司法書士法人みつ葉グループ
テレビやラジオなどメディア出演も多い島田雄左司法書士が代表を務める
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